O momento da entrega de um novo empreendimento representa, na maioria das vezes, a realização de um sonho para o comprador. No entanto, seja o imóvel destinado para moradia, atividade profissional/comercial ou, ainda, investimento, algumas despesas terão que ser suportadas pelo comprador assim que houver a constituição do condomínio, o que acontece, via de regra, após a expedição do habite-se e na assembleia geral de instalação.
É uma fase que demanda, necessariamente, a sensibilidade e coerência dos seus futuros administradores, pois este precisam entender que, neste momento, o comprador contabiliza despesas como: parcela de chaves, repasse de financiamento, registro imobiliário, obras na unidade e mobília, entre outras coisas. Por isso as administradoras devem buscar alternativas para que a conta não fique ainda mais elevada, já que necessariamente se inicia a partir da implantação o rateio das despesas com o condomínio.
O primeiro passo é adotar uma previsão orçamentária realista e que atenda à necessidade daquele condomínio no momento inicial de implantação, que é considerado o mais crítico no processo de administração. Podemos dividir o rateio em dois grupos de despesas. (1) As fixas, que estão basicamente relacionadas ao custo com a mão de obra local, manutenções dos equipamentos e despesas administrativas; (2) As variáveis, grupo no qual inserimos as despesas de consumo d’água, gás e, em alguns casos, a energia elétrica das áreas comuns. As despesas fixas são rateadas após previsão aprovada em assembleia e as variáveis lançadas de acordo com o valor emitido pelas concessionárias de serviços públicos. Sua variação (e elevação) está relacionada diretamente com a taxa de ocupação do condomínio, servindo esta estratégia como preparação para o processo de medição individual de consumo das unidades.
Os empreendimentos entregues pelas incorporadoras na sua grande maioria contam com todos os itens de decoração e equipamentos das áreas comuns para o bom uso dos seus ocupantes, mas, alguns acessórios e/ou materiais, principalmente para facilitar a vida dos usuários e funcionários, precisam ser adquiridos logo após a entrega do empreendimento, os quais chamamos costumeiramente de “Enxoval do Condomínio”. Nesta lista consideramos fundamentais: o acolchoado para proteção dos elevadores; contêineres e lixeiras para as áreas comuns; carrinho de compras; espelhos para as rampas de garagem; capachos; cadeira para portaria etc. Para a equipe operacional, é preciso ainda, de imediato, comprar acessórios para banheiros, armários para os vestiários, mobília para copa, micro-ondas e geladeira, entre demais itens de uso geral.
Mais da metade dos itens precisa ser adquirida no primeiro mês de operação e quem paga essa conta é o dono do imóvel. Para facilitar a vida daquele que se vê apertado com uma série de compromissos financeiros, pode ser adotada a estratégia de utilizar o Fundo de Reserva (valor equivalente a 5% da arrecadação ordinária mensal) para suportar estas despesas iniciais com o enxoval do condomínio. Assim, não haverá neste momento a necessidade de se constituir uma arrecadação especialmente dedicada para esta finalidade, o que encareceria o custo do condomínio nesta fase inicial. Como a arrecadação do Fundo de Reserva é uma exigência da Convenção do Condomínio e, partindo do pressuposto que as instalações são novas e contam com garantia, dificilmente a administração utilizará tais recursos, sendo assim, estes podem estrategicamente ser destinados para o chamado “kit enxoval”, desde que a destinação seja aprovada pela assembleia.
Marcio Bagnato
Marcio BagnatoAdvogado com Pós-Graduação na área de Negócios Imobiliários, profissional com 28 anos de experiência em administração de condomínios e atualmente Diretor de Condomínios da administradora Habitacional.
Mais informações: marcio@habitacional.com.br.
Foto: Egydio Zuanazzi
Matéria reproduzida da revista Direcional Condomínios – ed. 244 – abril 2019
