Síndicos e gestores condominiais sabem muito bem como é enfrentar o fantasma da inadimplência nos condomínios. Esse é um problema muito sério que penaliza aqueles que pagam suas cotas em dia, gerando uma insatisfação generalizada entre os moradores que cumprem suas obrigações.
Embora os maus pagadores representem cerca de 5% do total dos condôminos, esse é um problema cuja solução depende de muita criatividade para ser minimizado – apesar de existirem muitos meios legais para isso.
Por exemplo, uma das medidas legais mais conhecidas no mercado é a aplicação de multa de 2% e juros de até 1% ao mês, ou conforme a convenção determinar. É o que prega o artigo 1.348 do Novo Código Civil: “Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”. Há ainda a possibilidade do protesto, que tem como objetivo recuperar os valores não pagos pelos condôminos.
No entanto, existem formas criativas que podem ser bastante eficazes para diminuir o número de atrasos e de calotes. Quer ver as sugestões?
1 – Ofereça comodidade para a realização do pagamento
Quanto mais facilidades o condômino tiver para realizar o pagamento, menos desculpas ele terá para deixar de pagar sua cota. Por isso, uma boa opção é o Débito Direto Autorizado (DDA), que consiste em um tipo de pagamento automático. Para realizá-lo, o morador deve se cadastrar no banco de recebimento e a administradora se encarrega de enviar os dados para a instituição financeira.
Outra medida que pode parecer óbvia, mas que funciona muito bem é o serviço de emissão de segunda via de boletos pelo site da administradora. Muitos condôminos perdem o documento e encontram dificuldades para recebê-lo com os valores atualizados. Quando o site da administradora oferece esse tipo de facilidade, há mais chances de o condômino pagar seu boleto em dia. Vale lembrar ainda que em um mundo altamente conectado, as pessoas evitam gastar créditos de ligações telefônicas para resolver problemas como esse. Daí a importância de um site amigável e sem burocracia para esse tipo de questão.
2 – Emissão de boletos com considerável antecedência
O morador precisa de prazo para se organizar e pagar sua cota. Quanto antes ele recebe o boleto, mais rápido ele poderá pagá-lo ou programar o pagamento pela internet. O recomendado é que o título seja enviado dez dias antes do vencimento.
3 – Plantão para pagamento
Se o índice de inadimplentes está superior ao esperado, que é de 5%, o síndico pode solicitar à administradora um plantão com um funcionário para que os moradores possam negociar e quitar seus débitos. Mas vale lembrar que caso seja oferecido algum tipo de benefício, como parcelamento da dívida, o mesmo deve ter sido aprovado em assembleia.
O plantão de pagamento é uma boa ferramenta para ser utilizada no final do ano, quando os moradores recebem seu décimo terceiro salário e pode se organizar para pagar os valores em atraso.
4 – Agilidade na cobrança
Logo após o vencimento da taxa, a administradora deve enviar uma carta amigável, já com o boleto para pagamento. Essa é uma forma de fazer com que aqueles que se esqueceram do pagamento consigam efetuá-lo o mais rápido possível. Quando o segundo boleto vencer, a empresa pode enviar outra carta, dessa vez explicitando o referido débito em aberto.
Outra medida interessante é a cobrança telefônica. Existem hoje administradoras que oferecem esse serviço, com cobrança à parte. O síndico pode ainda optar por empresas especializadas em cobranças por telefone.
O ideal é não deixar passar muito tempo para cobrar o condômino, pois os juros e as correções podem desmotiva-lo e leva-lo a atrasar os próximos boletos.
5 – Síndico com habilidade de diálogo
Em qualquer situação onde haja negociação, a habilidade de dialogar é fundamental. No caso do condomínio, espera-se que o síndico tenha jogo de cintura e saiba conduzir a conversa para acordos amigáveis. Por isso, se o devedor inadimplente dá abertura, vale a pena dialogar de uma maneira informal.
6 – Campanha para conscientização dos moradores
Os condôminos precisam compreender como funciona a parte financeira do condomínio. Sendo assim, é interessante investir em campanhas periódicas para salientar o que é a taxa condominial, do que é composta e como é utilizada.
Além disso, é fundamental mostrar o impacto da inadimplência nas contas do condomínio. Uma boa ideia é descrever os projetos que não sairão do papel por causa de pagamentos pendentes, além de apontar que os vizinhos que pagam arcam com os prejuízos causados pelos atrasos dos outros.
