Todo momento é importante para se pensar, falar e fazer manutenção em condomínio. Não podemos esperar que aconteça o pior para tomar atitudes
A data de 15 de outubro de 2019 vai ficar na lembrança de muita gente. Nesse dia, a rua Tibúrcio Cavalcante, bairro Dionísio Torres, em Fortaleza, e todo o País foram tomados por uma notícia triste: o desabamento do Edifício Andrea, situado numa região nobre na zona norte de Fortaleza, bem próximo à Assembleia Legislativa do Estado. Sete andares viraram escombros, deixando nove pessoas mortas, fora as dezenas de feridos. Ao que se comenta, o prédio passava por reformas.
Infelizmente, esse não é um caso isolado. Se fizermos uma busca rápida no Google, vamos encontrar centenas de casos em todo o País. Nos dias que se seguiram à tragédia, acusações de todos os lados. Pedreiros acusando engenheiros, engenheiros acusando construtoras e por aí vai. Sobrou denúncia ao síndico, que deveria ter notado antes, e aos moradores que não perceberam os sinais que provocariam o acidente.
Saliente-se que as informações dão conta que o prédio passava por reformas. O que ocorreu em Fortaleza nos faz refletir sobre nossa segurança, você sabe quando e se foram feitas reformas no seu prédio? O que foi feito? Como foi feito? Quem fez? Quais as garantias? De quem é a responsabilidade pelas reformas? Quando é feita uma reforma em uma unidade, de quem é a responsabilidade?
Não vamos detalhar sobre vícios de construção – o que pode, inclusive ter causado a tragédia e que devem ser constantemente verificados -, mas do uso do dia a dia, o desgaste, o cuidado, o detalhe de uma rachadura, de uma placa de teto prestes a cair, de uma parte solta do calçamento, de uma instalação que pode gerar um curto do hall, enfim, a manutenção que é de responsabilidade, sim, do condomínio e de seus moradores.
Cabe informar que a Habitacional está investindo em um departamento técnico, com profissionais qualificados que podem orientar nas questões do dia a dia, e indicar técnicos específicos para questões mais complexas.
Mas de quem é a responsabilidade pela manutenção?
A NBR 16280 (ABNT), em vigor desde 2014, regulamenta as reformas em edificações. De acordo com a norma, quando uma reforma altera ou compromete a segurança da edificação ou mesmo do seu entorno, esta deverá passar pela análise da construtora/incorporadora e do projetista originais do edifício, desde que esteja no prazo decadencial, quando passa a não vigorar mais a garantia. Terminada a garantia do construtor, as obras e reformas devem passar pela análise técnica de um profissional habilitado, arquitetos e/ou engenheiros.
Só assim, o síndico, conjuntamente com a administradora, tendo como base o parecer de um especialista, poderá autorizar (ou mesmo proibir) a reforma. Como o síndico é o representante legal do condomínio, é ele quem responde cível e criminalmente pelos atos cometidos em sua gestão, bem como pela defesa de interesses dos condôminos. A manutenção do prédio e reformas em áreas comuns estão dentro dessas responsabilidades.
De acordo com inciso V, do artigo 1.348, do Código Civil, compete ao síndico: “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Antes que a casa caia, vamos olhar em volta
Sabendo dos deveres do síndico, cada morador deve ter em mente que também tem sua parcela de responsabilidade, seja no cuidado, na atenção e, claro, no pagamento dessas despesas. No entanto, síndico e condôminos não têm o conhecimento técnico necessário para saber diagnosticar a real gravidade e necessidade de reformas e quais devem ser feitas. Por isso, a orientação da administradora é fundamental. Como dito, a Habitacional possui corpo técnico apto a orientar nesse sentido.
Muitas vezes, um problema que pode ter reflexos no prédio todo, pode começar na unidade, no andar. Só quem está no dia a dia, vendo mudanças, rachaduras, infiltrações etc. pode dar o sinal de alerta, por este motivo a criação e execução de um plano de manutenção bem estruturado é fundamental.
A NRB 5674 (ABNT) estabelece os procedimentos para organização de um sistema de manutenção de edificações. Este plano visa garantir que os sistemas funcionem de forma eficiente pelo período de vida útil da edificação, eliminando custos excessivos com as obras e reformas emergenciais, conforme é destacado pelo texto da norma, “estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção”.
Muito acima das questões de custo, que por si só já são argumentos suficientes para que as manutenções sejam feitas, deve-se sempre pensar que a falta de manutenção pode colocar em risco a segurança da edificação e dos usuários, e causar danos irreversíveis como a perda de vidas humanas.
Mas em cada unidade?
Outro detalhe importante: não se trata somente de obras no condomínio, nas partes comuns. Quando há a necessidade de uma reforma na unidade, a NBR 16280 (em uma atualização em 2015, visto que isso gerava muita confusão) determina que a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra na unidade, não é dele, síndico, mas do morador ou proprietário da unidade. É ele quem deve contratar engenheiro ou arquiteto para se responsabilizar tecnicamente pela obra e toda a documentação que a cerca. Ou seja, assim como uma grande obra no prédio, uma pequena reforma no apartamento, que pode, sim, mexer com a estrutura de edifício, deve ter um responsável técnico por trás.
O síndico não tem mais a responsabilidade por essas obras, mas é responsável por cobrar, verificar a documentação, se ela foi entregue, guardar todos os documentos e fiscalizar se somente está sendo feito o que foi aprovado. Um direito e um dever, ao mesmo tempo.
Caso haja alguma irregularidade, o síndico deve notificar o morador e até solicitar a paralização das obras. Se isso não for feito de maneira amigável, ele, síndico, pode até pedir o embargo das obras pela prefeitura.
No caso de áreas comuns, algumas dicas podem ser seguidas preventivamente por todos:
- Criar, executar e avaliar a eficiência de um plano de manutenção da edificação através de profissionais habilitados.
- Alguns itens devem fazer parte do dia a dia e serem feitos de tempos em tempos, como limpeza de calhas, tubulações, caixa d’água, fachadas, manutenção de bombas principais e reservas, entre outros.
- Fazer inspeção predial no mínimo uma vez por ano onde são avaliados itens importantes da edificação e identificados problemas como aparecimento de fissuras, trincas, rachaduras, infiltrações, umidade, descascamento de pintura, entre outros.
- Verificar sempre as instalações elétricas, providenciar aperto de parafusos e limpeza dos quadros, pois este é um sistema que pode gerar grandes danos quando não inspecionado.
- Ter um Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) é fundamental, ainda mais pelo Brasil ser um dos locais com maior incidência de raios no mundo. Um laudo de manutenção tem validade de um ano
- Extintores. Manter em dia as revisões e testes dos equipamentos de combate a incêndio e segurança, tais como extintores, mangueiras, hidrantes, bomba de incêndio, sinalização e luzes de emergência, sistema de pressurização, entre outros. Eles são essenciais em caso de algum problema maior
- Elevadores e geradores. A manutenção periódica evita problemas maiores, até acidentes (sem contar a redução de custos com consertos). O RIA (Relatório de Inspeção Anual) dos elevadores tem validade de um ano.
- Se o prédio for realizar obras, programe-as antes da inspeção, assim, qualquer problema que ainda exista será corrigido com a inspeção
- Faça dedetizações/desratizações duas vezes por ano. Pode parecer que não tenham relação com a manutenção, mas cupins e ratos podem danificar instalações
- Piscina não é só limpeza. A limpeza pode detectar vazamento e infiltrações
- Gás é outro foco de possíveis problemas. Cheque sempre se pode haver vazamento nas tubulações e certifique-se do mesmo em cada unidade periodicamente ou quando houver suspeita
- Tenha um bom relacionamento e invista em cursos e treinamentos para sua equipe de manutenção e zeladores. Estes profissionais são os braços e os olhos do condomínio, e quando bem treinados evitam o surgimento de situações críticas.
Em problemas maiores, como em caso de estruturas, mesmo que a garantia de construção já tenha passado, é sempre importante manter contato com a construtora do imóvel. No impedimento ou na impossibilidade disso, se cerque de profissionais e empresas aptas para isso.
A Habitacional está à disposição para orientar síndicos e condomínios no que for preciso para a manutenção dos prédios que administra e em reformas, quando forem feitas. Procure nossos profissionais para ter a informação e a consultoria corretas.
