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O síndico é o representante legal do condomínio, o que significa que, diante de qualquer processo (judicial ou não), ele é o representante dos interesses dos moradores.

 

Se você chegou até aqui é porque deve estar procurando saber o que é um síndico, o que ele pode e não pode fazer ou quais as obrigações do síndico.

Talvez você seja um morador que pretende se candidatar para essa função ou está encontrando problemas com o atual síndico do seu condomínio. Ou ainda, você pode ser um síndico de condomínio que já exerce essa atividade e quer saber mais sobre essa importante função na administração de condomínios.

Se o seu objetivo é entender tudo sobe este tema, saiba que este é um GUIA COMPLETO SOBRE SÍNDICO. Nele você encontrará um verdadeiro manual sobre essa função.

Ao ler nosso manual do síndico você será capaz de aprender tudo sobre o assunto, saberá as principais atividades, responsabilidades, obrigações do síndico e o que ele pode e não pode fazer.

O que você verá nesse guia:

  • O que é síndico
  • Quem pode ser síndico
  • O síndico é empregado do condomínio?
  • Funções e deveres do síndico
  • Obrigações do síndico
  • Responsabilidade do síndico: O que o síndico pode e não pode fazer?
  • Qual o quórum para a seleção de síndico
  • Vida de síndico durante a quarentena

O que é síndico de condomínio?

O síndico é o representante legal do condomínio, o que significa que, diante de qualquer processo (judicial ou não), ele é o representante dos interesses dos moradores. Ele deve zelar pelo patrimônio e garantir o bem estar de todos os condôminos.

Todo condomínio precisa dele, está previsto no Código Civil Art. 1.347. Afinal, é necessário ter uma pessoa para cuidar do seu patrimônio e garantir o bem estar de todos.

Além disso, há diversas tarefas no dia a dia da administração condominial que precisam ser cuidadas. Por exemplo: contratações, pagamento de funcionários, manutenção predial, mediação de conflitos, recebimento das taxas do condomínio, entre outras atividades.

Entretanto, essa função ainda desperta dúvida em muitos moradores e, por vezes, ao próprio síndico.

Durante crises, como a pandemia de COVID-19, os questionamentos podem ser ainda maiores, principalmente envolvendo os limites da atuação, autonomia, responsabilidades e obrigações do síndico.

Quer saber sobre essa função de administrar condomínio? Continue a leitura e descubra tudo sobre o assunto!

Quem pode ser síndico?

O síndico é uma pessoa que se dispõe a realizar todas as tarefas na administração de condomínios.

Ele pode ser tanto um morador quanto um síndico profissional especializado nessa atividade. Nesse último, é possível até que ele pertença ao quadro de uma administradora de condomínios. Como parceiro ou colaborador direto.

Vale ressaltar que o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.

Contudo, é importante você consultar a convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.

O que é convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é responsável pelas questões como descrição de áreas privativas comuns, rateio de despesas, regras e assembleias, deliberações, formação de quóruns entre outros.

Por exemplo, é nela que você saberá quem pode se tornar síndico, o tempo de duração do mandato e quais as principais atribuições do síndico. Assim como as regras para realizar a eleição.

Quais são as funções de um síndico?

Você já sabe o que é síndico de condomínio, mas entende, na prática, qual a função e responsabilidade dele?

Para que se possa avaliar a performance deste profissional, antes de tudo é importante saber quais as funções e deveres do principal administrador de um condomínio.

Somente assim, o morador poderá ter condições de avaliar se chegou ou não o momento de trocar a administração dele por uma administradora de condomínio, por exemplo

Descubra agora as principais funções e deveres do síndico de condomínio! Mas antes é importante esclarecer um ponto importante dessa atividade.

O síndico é empregado do condomínio?

Essa é uma questão importante de se esclarecer. Não está só relacionada com a forma como os condôminos o tratam. Em alguns casos os moradores tratam os síndicos como um empregado.

O síndico não é empregado do condomínio. Exercer essa função não cria vínculo trabalhista com o condomínio. No caso de síndico morador, ele ocupa apenas uma função. Não há, portanto, nenhuma obrigação trabalhista a ser cumprida, como carteira assinada, salário, férias etc.

Quais as obrigações do síndico?

Essa é uma dúvida comum entre síndicos e moradores. Para esclarecê-la, recorremos ao Código Civil em seu Art. 1.348 que define qual a função do síndico, ou seja, as obrigações do síndico:

 

  • convocar assembleia;
  • representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, zelando pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • realizar seguro da edificação;

 

O que o síndico pode fazer?

Então, diante das obrigações que os síndicos devem cumprir, o que eles devem fazer na prática?

Cabe ressaltar que no parágrafo segundo do Art. 1.348 do Código Civil, os síndicos podem transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Isso quer dizer, por exemplo, que eles podem, se aprovado em assembleia, contratar uma administradora de condomínios para realizar a gestão condominial.

 

Veja abaixo algumas funções do síndico:

Convocar e presidir assembleias

O síndico é responsável por convocar todas as assembleias do condomínio, tanto as de eleição quanto para a discussão de outras pautas.

Além disso é o responsável por presidi-las, e mediar as discussões. Nesse aspecto, vale lembrar que o artigo 1.350 do Código Civil estabelece que as assembleias devem ser convocadas, no mínimo, uma vez por ano, com o intuito de prestar contas e aprovar o orçamento para o período seguinte.

Também é importante ressaltar que ele não é a única pessoa que pode convocar assembleias. Caso seja necessário, ¼ dos moradores pode realizar essa tarefa.

Como ficam as assembleias nesse momento de quarentena e isolamento social?

Bom para esse assunto temos uma dica: Assembleia por meio virtual – autonomia para o síndico e comodidade para os condôminos – saiba mais em nosso artigo.

Cuidar do patrimônio e estrutura do condomínio

Os síndicos é quem devem cuidar da conservação de todo o patrimônio e estrutura comum do condomínio.

Para isso, eles devem fazer valer as regras de uso desses espaços, estabelecidas durante as assembleias e disposto no regimento interno.

O que é regimento interno do condomínio?

O regimento interno, é responsável por questões de convivência. Como um manual ou cartilha para orientar os moradores sobre como agir e se relacionar nos espaços compartilhados. É elaborado com a intenção de diminuir atritos e desentendimentos no dia a dia do condomínio e garantir o bem-estar de todos.

Contratar e gerenciar funcionários

O síndico também é o responsável por contratar profissionais para realizar reparos ou reformas no condomínio.

Para manter o funcionamento de um condomínio pode ser necessário contratar alguns funcionários para realizar as atividades do dia a dia. Como por exemplo: faxineiros, porteiros, seguranças, jardineiros, zeladores, entre outros. A quantidade e funcionários contratados depende da estrutura e necessidades de cada condomínio.

Ele é o responsável por selecionar o funcionário ou a empresa de administração contratada para isso. Além disso, deve realizar os pagamentos de salários e gerenciar o trabalho executado.

Pagar contas e impostos

Por falar em pagamentos, o seu condomínio precisa arcar com algumas despesas comuns, como a manutenção da estrutura, contas de água e luz dos ambientes comuns, impostos, taxas, entre outros.

O síndico é o responsável por controlar todos esses pagamentos, mantendo as contas em dia. Vale destacar que tudo isso deve ser incluído na prestação de contas que também é responsabilidade do síndico. Ele deve cuidar desse documento e apresentá-lo anualmente, ou sempre que solicitado.

Receber pagamentos e multas dos moradores

É responsabilidade do síndico controlar os pagamentos das taxas de condomínio. Administrar quais são pagos em dia e os inadimplentes, sendo o responsável por realizar as cobranças.

É ele, também, quem aplica as multas no caso do não cumprimento do Regimento Interno do condomínio por parte de algum condômino. Podendo aplicar alguma advertência, quando necessário.

Mediar os conflitos e garantir a segurança dos moradores

Quem nunca vivenciou uma situação de conflito dentro de um condomínio, não é mesmo? Afinal, com tantas pessoas diferentes convivendo em uma mesmo ambiente, é normal que existam divergências e discussões.

Porém, esses conflitos podem comprometer a qualidade de vida dos moradores, mesmo os que não são atingidos diretamente por ele. Dessa forma, é função do síndico mediar esses conflitos e garantir o bem-estar e segurança dos condôminos.

A vida de síndico não é nada fácil quando se trata de mediar conflitos!

Como funcionam as eleições para síndico?

De acordo com o Código Civil, seja síndico morador ou síndico profissional, ele deve ser eleito por uma assembleia.

Ela deve ser convocada com antecedência, dando oportunidade para que os condôminos se preparem para participar da votação. Além disso, a antecedência também é importante para que os candidatos se organizem.

Quem convoca a assembleia, seja ela de eleição ou para tratar de outros assuntos, é o síndico atual. Caso isso não aconteça, ¼ dos moradores pode realiza-la.

Também é necessário comunicar e divulgar a todos para garantir que aja quórum. Isso pode ser feito por circulares, e-mails, comunicação presencial em cada uma das unidades ou utilizando outros canais de comunicação como aplicativos e portais. Sempre de acordo com o que é previsto na Convenção de Moradores ou no Regimento interno do Condomínio.

Qual o quórum para a escolha do síndico?

Vale lembrar que todos os condôminos precisam ser convocados, sem exceção, e obter o quórum para a votação. Caso um deles não fique sabendo da assembleia, há a possibilidade de ele reportar o erro e anular todas as decisões tomadas.

Por fim, é importante ficar atento ao quórum e número de votos necessários para eleger um síndico.

O quórum mínimo para que as eleições aconteçam deve respeitar o definido na convenção do condomínio. Geralmente há a necessidade de que a maioria dos moradores esteja presente.

Da mesma forma, com número de votos para que um síndico seja eleito. Também deve ser respeitado o que foi estabelecido na convenção. Podendo ser, maioria simples dos presentes na assembleia, por exemplo.

O que o síndico pode e não pode fazer?

Até agora apresentamos as obrigações do síndico, ou seja, o que ele pode fazer, quais funções e responsabilidade, quem pode ser síndico e como funcionam as eleições.

Resumidamente, ele é o responsável por fiscalizar o cumprimento das regras estabelecidas no Regimento Interno e Convenção do Condomínio e zelar pelo patrimônio.

Além de cobrar os condôminos, ele também deve ser o mediador dos conflitos, caso os moradores não os resolvam sozinhos. Porém, é preciso ficar atento para manter a imparcialidade. Afinal, ele nunca deve tomar partido de um dos lados em uma discussão.

Isso pode ser difícil, principalmente no caso do síndico ser um morador. Pode ter relações de amizade com outros condôminos.

Além de saber sobre estes pontos, também é importante saber o que o síndico pode e não pode fazer.

Afinal, podem surgir dúvidas, tanto para o síndico eleito quanto para os moradores, em relação ao poder dessa função.

O síndico pode entrar num apartamento?

O síndico nunca deve invadir a privacidade dos condôminos, mesmo que tenha relações de amizade com eles. Isso significa que ele só pode entrar nos apartamentos com a autorização do morador.

Pode abrir correspondência de terceiros?

O síndico ou qualquer pessoa, nunca deve abrir correspondências ou encomendas de terceiros. Inclusive isso é crime, como previsto no Código Penal em seu Art. 151.

 

“Devassar indevidamente o conteúdo de correspondência fechada, dirigida a outrem. Pena: detenção de 1 (um) a 6 (seis) meses, ou multa).”

 

O síndico pode cobrar moradores inadimplentes?

Como administrador do condomínio, o síndico pode cobrar moradores inadimplentes. Porém, nunca deve expor esses condôminos aos outros, mantendo sempre o sigilo e discrição nesse aspecto.

Deixar de prestar contas?

Vale lembrar que a gestão do condomínio deve ser transparente. Ou seja, o síndico nunca deve deixar de prestar contas ou informar os moradores qualquer decisão, processo judicial ou documento acerca do condomínio.

 

Como é a vida de síndico durante a quarentena?

A pandemia provocada pelo novo coronavírus, o COVID-19, mudou completamente as relações sociais em todo o Brasil. Provocou crise financeira e mudanças na rotina e convívio entre pessoas em diversos setores.

Com o intuito de conter o aumento acelerado da propagação do vírus, e a saturação do sistema de atendimento nos hospitais, os governos adotaram medidas de contenção. Entre elas, o isolamento social, aconselhando as pessoas a ficarem em casa, o uso de máscaras e a quarentena.

Se você é síndico ou condômino, sabe muito bem que essas mudanças influenciaram diretamente a vida em um condomínio. Afinal, os moradores ficam em casa por mais tempo e há novas regras para o uso dos espaços comuns.

Quais os principais problemas que a quarentena trouxe para a administração de condomínios residenciais?

Aumento no número de conflitos

Uma das dificuldades que surgem na administração de condomínios residenciais, nesse momento, foi o aumento nos conflitos entre moradores.

Com as pessoas dentro de casa, aumenta o barulho nos apartamentos e isso pode gerar reclamações. Além disso, ainda há a possibilidade de conflitos mais sérios, relacionados à festa, pessoas em áreas comuns interditadas ou a falta do uso de máscara.

Nesse momento, intensificar as recomendações sanitárias e as regras do Regimento Interno pode ser uma boa saída.

Os casos mais graves, que colocam a saúde coletiva em risco, o síndico pode conversar diretamente com os moradores que estão causando problemas. Explicando quais são as recomendações do Ministério da Saúde e, até mesmo, a legislação relacionada à pandemia na sua cidade.

Se mesmo assim o morador não seguir o que foi determinado, o síndico pode buscar orientações com profissionais especializados, como é o caso de uma administradora de condomínios.

Novos procedimentos de higiene

Com a pandemia de COVID-19, surgiu a necessidade de novos procedimentos de higiene nos condomínios residenciais.

As áreas comuns devem ser desinfectadas com frequência e isso pode gerar sobrecarga de trabalho para os colaboradores da limpeza e, até mesmo, para o síndico.

Para solucionar esse problema, ele de fazer uma análise das demandas de trabalho dos funcionários e revisar os procedimentos de higiene. Criar uma rotina e estabelecer uma frequência para a limpeza e higienização, por exemplo.

Caso não tenha um quadro de funcionários suficiente, pode contratar uma empresa especializada executar essa atividade.

O síndico que tiver uma administradora de condomínios pode solicitar auxílio na tomada de decisão sobre a proteção da saúde dos moradores.

Problemas com visitantes

Na quarentena, o isolamento social é uma das medidas mais eficazes para conter o avanço do COVID-19.

Porém, nem sempre os moradores respeitam essas recomendações. Acabam convidando amigos e familiares para visitas, encontros e comemorações. Isso traz riscos tanto para os visitantes quanto para os condôminos.

Contudo, é importante lembrar que o síndico não pode impedir a entrada de nenhum visitante, a não ser que isso tenha sido determinado e votado em assembleia.

A melhor solução aqui é o diálogo.

A função do síndico é conscientizar o morador sobre a importância do isolamento e de não receber visitas neste momento.

Caso julgue necessário, convoque uma assembleia (de preferência, utilizando ferramentas de videoconferência) e crie normas, com os moradores, para esse período de pandemia.

Inadimplência dos moradores

Um dos grandes problemas como consequência da pandemia é a situação financeira da população como um todo.

A quarentena aumentou a taxa de desemprego no Brasil, o que pode fazer com que os moradores do seu condomínio não tenha condições de arcar com todas as contas. Em especial é o caso a Taxa Condominial.

E esse é um problema grande para o síndico. Afinal, a sobrevivência do condomínio depende do pagamento da taxa condominial. Caso contrário, a situação pode virar uma bola de neve, na qual os moradores não arcam com as suas contas e, como consequência, o condomínio não consegue pagar as despesas.

O que o síndico pode fazer para controlar a inadimplência?

Não há uma regra clara para resolver essa situação, que é bastante delicada. Em primeiro lugar, é importante que síndico converse com condômino em questão, de forma a explicar a importância do pagamento. Não há nenhuma resolução que o desobriga de pagar as taxas durante a quarentena e a cobrança deve ser feita.

Ele também pode revisar os gastos do condomínio. Reduzindo despesas do que não é essencial para esse momento, de forma a prevenir a contração de dívidas.

Uma alternativa que também é indicado para o responsável do condomínio é buscar uma empresa especializada na administração de condomínios para auxiliar tanto na cobrança dos moradores, dando suporte jurídico, quanto na organização das contas durante esse período de quarentena.

Contar com a ajuda especializada de uma empresa de administração fará com o condomínio possa reduzir os problemas causados durante a quarentena.

Resumindo

Nesse artigo você teve a oportunidade de saber tudo sobre o trabalho de um síndico de condomínio. Conheceu as atribuições e funções do síndico, o que síndico pode e não pode fazer e, até mesmo, qual o quórum para a escolha do síndico.

Lembre-se de que o síndico não é funcionário do condomínio.

Também mostramos que a quarentena, provocada pela pandemia do novo coronavírus, trouxe impactos diretos na administração de um condomínio. Principalmente para o síndico, na relação com os condôminos e na manutenção do bem estar de todos.

Sendo um síndico morador ou síndico profissional, não é fácil lidar com a vida em condomínio. Ainda mais diante de uma crise como esta que estamos vivendo.

Contar com uma administradora de condomínios é a melhor forma de garantir a qualidade de vida do síndico e dos moradores.

Ela possui equipe qualificada com profissionais especializados e ferramentas que atendem melhor as demandas em um condomínio.

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Esse post foi um guia explicativo dos principais deveres e função do síndico. Caso queira aprofundar mais, baixe gratuitamente nosso Guia sobre Cargos e Funções no Condomínio.

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